Situaciones que requieren análisis distinto
Copropiedad
Un titular puede vender su cuota, pero no obligar por sí solo a transmitir el total.
Vivienda habitual
Aunque figure un único titular, la venta de la vivienda habitual puede exigir el consentimiento del otro cónyuge y debe comprobarse antes de firmar.
Herencia
Si el vendedor ha fallecido o la finca procede de una herencia, hay que revisar aceptación, partición, tracto registral y posibles desacuerdos entre herederos.
Apoderado
El poder debe estar vigente, ser suficiente para vender ese inmueble y respetar sus límites y la forma exigida.
Sociedad vendedora
Cuando vende una sociedad, conviene verificar el cargo del administrador, los poderes, la información mercantil y las autorizaciones internas que puedan ser necesarias.
Medidas de apoyo
Las medidas de apoyo, la representación y las autorizaciones concretas deben estudiarse a partir de la situación personal y de los documentos vigentes.
Vendedores que exigen comprobaciones adicionales
Menor o persona emancipada
La titularidad no basta: deben revisarse representación, asistencia y autorizaciones exigibles. La web no puede ofrecer una regla cerrada sin conocer la edad, el título, la situación personal y el acto concreto.
Persona con medidas de apoyo
Hay que identificar las medidas vigentes, quién interviene y si se requiere apoyo o autorización. No debe confundirse la existencia de apoyos con una incapacidad automática para contratar.
Sociedad vendedora
Conviene comprobar el cargo y vigencia del administrador, el poder del firmante, los datos del Registro Mercantil y, cuando proceda, las autorizaciones corporativas necesarias.
Fallecimiento y herencia pendiente
El fallecimiento no extingue necesariamente un contrato ya perfeccionado. Deben revisarse la herencia yacente, la aceptación, la partición, el tracto registral y la legitimación de quienes deben intervenir.
Compraventa de cosa ajena y cumplimiento
Obligarse sobre una finca que todavía no se posee no determina por sí solo la nulidad. La cuestión práctica es si el vendedor puede adquirir o regularizar a tiempo y transmitir conforme a lo pactado.
Si falta una firma estructural o la regularización es imposible, el comprador puede valorar restitución y daños. Si el obstáculo es subsanable, puede plantearse una prórroga con garantías.
Lista documental mínima
- Nota simple y escritura o título del vendedor.
- Estado civil y régimen económico matrimonial.
- Prueba de vivienda habitual, cuando sea relevante.
- Testamento, declaración de herederos, aceptación y partición.
- Poder notarial y comprobación de vigencia.
- Certificación del Registro Mercantil y cargo del firmante.
- Autorizaciones judiciales o medidas de apoyo, si proceden.
- Contrato y comunicaciones sobre quién debía firmar.
Qué ocurre si solo firmó una persona
Debe interpretarse qué prometió: la totalidad, una cuota o conseguir el consentimiento de otros. También se examina si actuó en nombre propio, como representante o con una apariencia ratificada.
La posible responsabilidad del intermediario que presentó a la persona como facultada debe analizarse por separado.
No confíes únicamente en el nombre del vendedor del contrato
Antes de entregar cantidades importantes, contrasta Registro, título, estado civil, poderes y documentación sucesoria. La regularización posterior puede ser compleja y urgente.
Evita estas conclusiones automáticas
- «Un copropietario no puede vender nada.»
- «Si aparece un solo titular registral, nunca hace falta el cónyuge.»
- «La muerte del vendedor extingue siempre el contrato.»
- «Un comercial de una sociedad puede firmar por ella.»
Preguntas frecuentes
¿Puede un copropietario vender toda la vivienda?
No por sí solo, salvo poder o consentimiento. Puede transmitir su cuota, que no equivale al total.
¿Los herederos deben respetar el contrato del fallecido?
Puede existir obligación si el contrato quedó perfeccionado, pero hay que revisar sucesión, tracto y legitimación.
¿Cómo sé si el poder es suficiente?
Debe leerse su contenido, vigencia y facultades específicas para vender, cobrar o pactar condiciones.
¿Tiene que firmar el cónyuge?
Puede ser necesario en vivienda habitual o según el régimen y titularidad. No debe deducirse solo de la nota simple.
¿Qué pasa si vende una sociedad?
Comprueba cargo, poder, vigencia, objeto y, cuando proceda, acuerdos corporativos.