Elementos que deben estar definidos
- Inmueble suficientemente identificado.
- Precio de la futura compraventa o forma objetiva de determinarlo.
- Plazo exacto para ejercitar la opción.
- Forma y destinatario de la comunicación.
- Prima pagada y si se imputa o no al precio.
- Condiciones, cargas y documentos que debe aportar el concedente.
- Consecuencias de ejercicio tardío o defectuoso.
Prima de opción, arras y reserva
Prima, arras, anticipo y reserva pueden aparecer en documentos parecidos, pero cumplen funciones diferentes. Antes de reclamar hay que identificar qué derecho se compró realmente y cómo debía ejercitarse.
| Cantidad entregada | Para qué suele servir | Qué pregunta debe responder el contrato |
|---|---|---|
| Prima de opción | Retribuye la facultad temporal de decidir si se compra el inmueble. | Debe aclararse si se devuelve, se pierde o se descuenta del precio cuando la opción se ejercita. |
| Arras penitenciales | Permiten desistir de un contrato ya celebrado asumiendo el coste pactado. | Hay que comprobar si existe una cláusula inequívoca de desistimiento y durante qué plazo puede utilizarse. |
| Anticipo del precio | Es una parte del precio pagada porque la compraventa ya está vinculada. | Debe precisarse qué ocurre con esa cantidad si el contrato se resuelve o no puede cumplirse. |
| Reserva | Puede retirar temporalmente el inmueble del mercado o canalizar una oferta pendiente. | Conviene saber si el propietario aceptó, quién custodia el dinero y bajo qué condiciones se devuelve. |
Prueba del ejercicio
El conflicto suele centrarse en si la opción se ejercitó dentro del plazo y conforme al mecanismo pactado. Un burofax, correo o requerimiento puede ser suficiente o insuficiente según el texto contractual, la recepción y la identificación inequívoca de la voluntad.
Conviene conservar el contrato, justificante de la prima, comunicaciones, acuse de recibo, nota simple y acreditación de la disponibilidad del precio cuando el pacto lo exija.
Qué ocurre si una parte se niega a consumar
Si la opción fue válidamente ejercitada, puede nacer la obligación de otorgar la compraventa. Si el concedente vende a tercero, habrá que separar la responsabilidad contractual y la posición registral del segundo adquirente.
Si la opción caduca o no se ejercita correctamente, la devolución de la prima depende de lo pactado y de la existencia de incumplimientos ajenos al optante.
Qué criterios ayudan a distinguir la opción de otras entregas
La calificación de la prima, la reserva y las arras depende del contrato y del modo en que se ejercitó la opción.
Confirmatorias, penales y penitenciales cumplen funciones distintas
Qué se discutía. La controversia obligaba a determinar qué función cumplía la cantidad entregada y qué consecuencias correspondían ante la falta de consumación del contrato.
Qué decidió. La Sala distinguió las arras confirmatorias, penales y penitenciales y atendió a la finalidad real del pacto, no solo a su denominación.
Por qué importa. Antes de reclamar hay que decidir si la suma era parte del precio, una pena por incumplimiento o el coste pactado de un desistimiento.
Límite de la resolución. La resolución no permite aplicar una consecuencia única a todas las señales; cada contrato debe interpretarse en su conjunto.
Consultar la guía de criterios judiciales →
Evita estas conclusiones automáticas
- «La prima de opción se devuelve siempre si no compro.»
- «Opción y arras son lo mismo.»
- «Cualquier mensaje antes del vencimiento ejerce correctamente la opción.»
Preguntas frecuentes
¿La prima se descuenta del precio?
Solo si el contrato lo prevé o así resulta de su interpretación.
¿Puedo ejercer la opción el último día?
Sí, si respeta el plazo y el mecanismo pactado, pero la recepción y la prueba pueden resultar críticas.
¿Qué pasa si el propietario vende a otro?
Puede existir incumplimiento; la tutela frente al tercero depende además de inscripción, buena fe y prioridad.
¿Puede inscribirse una opción?
En determinados casos, si reúne los requisitos registrales. Debe revisarse el contrato y la situación de la finca.