No toda carga produce el mismo efecto
Hipoteca del vendedor
Una vivienda hipotecada puede venderse, siempre que exista un mecanismo real para pagar la deuda y cancelar la carga económica y registralmente, incluso en la propia escritura.
Embargo
Ante un embargo hay que conocer el importe reclamado, la prioridad del asiento, el órgano que lo acordó y el procedimiento necesario para levantarlo.
Usufructo o derecho de tercero
Un usufructo u otro derecho de tercero puede impedir que el comprador reciba el pleno dominio y la posesión en las condiciones que esperaba.
Condición resolutoria
Una condición resolutoria inscrita puede exigir consentimiento, pago, consignación o documentación específica antes de quedar cancelada.
Afección fiscal
Las afecciones fiscales deben valorarse por su alcance real, su vigencia y el riesgo económico que podrían trasladar al adquirente.
Carga nueva
Si la carga apareció después de las arras, son decisivas la fecha exacta, la obligación asumida por el vendedor y la posibilidad efectiva de cancelarla antes de la escritura.
Qué debe estar preparado para la escritura
- Nota simple reciente, no una consulta antigua.
- Certificado de saldo y deuda hipotecaria.
- Instrucciones de cancelación y cuenta de pago.
- Intervención de la entidad acreedora si procede.
- Documentación del embargo y mandamiento de cancelación.
- Cálculo y atribución de gastos de cancelación.
- Retención del precio o mecanismo notarial seguro, si se pacta.
- Comprobación posterior de la cancelación registral.
Cuando el contrato decía «libre de cargas»
La declaración puede ser relevante para imputar el incumplimiento, especialmente si el comprador no conocía la carga y esta impide el cierre. Pero también debe examinarse si se preveía cancelarla el día de la escritura.
El anuncio, la nota simple entregada, los correos y las explicaciones de la agencia ayudan a determinar qué información recibió el comprador.
Subsanar, aplazar o resolver
Si la cancelación es viable y se documenta, puede acordarse una prórroga o un cierre con retención. Si el vendedor no puede o no quiere cancelar, el obstáculo puede ser esencial y justificar otros remedios.
Cuando existe una venta a tercero o un asiento reciente, la urgencia aumenta: deben revisarse prioridad, tutela contractual y medidas registrales.
Evita estas conclusiones automáticas
- «Una casa hipotecada no puede venderse.»
- «Basta con prometer que la carga se cancelará.»
- «Si aparece un embargo, la compraventa queda automáticamente anulada.»
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la cancelación de la hipoteca?
Debe revisarse el contrato y el régimen aplicable. La obligación de entregar en las condiciones pactadas suele ser central.
¿Puedo firmar reteniendo parte del precio?
Puede diseñarse un mecanismo, pero debe cubrir el saldo y la cancelación con seguridad documental.
¿Qué hago si el embargo aparece después de las arras?
Obtén una nota actualizada, identifica el asiento y exige un plan real de cancelación antes del vencimiento.
¿La nota simple es suficiente?
Es una fotografía registral informativa. Para cancelar se necesitan certificados, mandamientos o títulos adecuados.
¿Puedo resolver si se anunció libre de cargas?
Puede ser relevante si la carga impide cumplir y no se subsana; deben revisarse contrato, conocimiento y gravedad.